Av. ÖZCAN BAKIRCI

Tür­ki­ye’de son gün­ler­de tar­tı­şı­lan ko­nu­lar­dan biri, gay­ri­men­kul alım-sa­tım iş­lem­le­rin­de avu­kat bu­lun­dur­ma zo­run­lu­lu­ğu ge­ti­ril­me­si. Ada­let Ba­kan­lı­ğı’nın ha­zır­la­dı­ğı ve ka­mu­oyun­da 12. Yargı Pa­ke­ti ola­rak anı­lan dü­zen­le­me kap­sa­mın­da özel­lik­le yük­sek de­ğer­li ta­şın­maz sa­tış­la­rın­da ta­raf­la­rın avu­kat ara­cı­lı­ğıy­la tem­sil edil­me­si öne­ri­li­yor. Henüz yü­rür­lü­ğe gir­miş bir zo­run­lu­luk yok. Ancak tar­tış­ma­nın ken­di­si bile Tür­ki­ye’de gay­ri­men­kul pi­ya­sa­sı­nın en zayıf hal­ka­sı­nı göz­ler önüne se­ri­yor: hu­ku­ki gü­ven­ce­nin ye­ter­siz­li­ği.

Bugün Tür­ki­ye’de bir ev satın almak için çoğu zaman bir­kaç saat ye­ter­li­dir. Alıcı ve sa­tı­cı tapu mü­dür­lü­ğün­de bir araya gelir, ev­rak­lar im­za­la­nır ve işlem ta­mam­la­nır. Bu hızlı sis­tem ilk ba­kış­ta pra­tik gö­rü­nür. Ancak hızın be­de­li çoğu zaman gü­ven­lik açı­ğı­dır. Eksik söz­leş­me­ler, sahte ve­kâ­let­na­me­ler, yan­lış be­yan­lar, miras ih­ti­laf­la­rı ya da sa­tış­tan sonra or­ta­ya çıkan hu­ku­ki so­run­lar, tapu iş­lem­le­ri­nin ar­dın­dan yıl­lar­ca süren da­va­la­ra dö­nü­şe­bi­li­yor.

So­ru­nun temel ne­de­ni açık­tır: Tür­ki­ye’de gay­ri­men­kul sa­tış­la­rı çoğu zaman hu­ku­ki de­ne­tim­den geç­me­den ger­çek­le­şir.

Bir ev satın almak as­lın­da yal­nız­ca bir tapu devri de­ğil­dir. O ta­şın­ma­zın geç­mi­şi var­dır. Üze­rin­de ipo­tek ola­bi­lir, şerh­ler bu­lu­na­bi­lir, miras an­laş­maz­lık­la­rı ola­bi­lir, hatta imar so­run­la­rı or­ta­ya çı­ka­bi­lir. Bu tür risk­le­ri de­ğer­len­dir­mek ise sı­ra­dan bir idari işlem değil, hu­ku­ki uz­man­lık ge­rek­ti­rir. İşte tam bu nok­ta­da avu­ka­tın rolü dev­re­ye girer.

Tapu iş­lem­le­rin­de avu­kat zo­run­lu­lu­ğu ge­ti­ril­me­si, yal­nız­ca yeni bir bü­rok­ra­tik adım de­ğil­dir; sis­tem­de­ki en kri­tik boş­lu­ğu ka­pa­ta­cak bir gü­ven­lik me­ka­niz­ma­sı­dır.

Dün­ya­nın bir­çok ge­liş­miş ül­ke­sin­de gay­ri­men­kul sa­tış­la­rı­nın avu­kat­lar ara­cı­lı­ğıy­la ya­pıl­ma­sı­nın ne­de­ni tam da budur.

Ör­ne­ğin İngil­te­re’de bir konut sa­tı­şı doğ­ru­dan ta­pu­ya gi­di­le­rek ya­pıl­maz. Sü­re­cin ta­ma­mı­nı “con­ve­yan­cing so­li­ci­tor” de­ni­len uzman avu­kat­lar yü­rü­tür. Tapu ka­yıt­la­rı in­ce­le­nir, hu­ku­ki risk­ler araş­tı­rı­lır, söz­leş­me­ler ha­zır­la­nır ve tüm ta­raf­la­rın hak­la­rı gü­ven­ce al­tı­na alı­nır. Bu süreç daha uzun sürse de alıcı açı­sın­dan büyük bir hu­ku­ki gü­ven­lik sağ­lar.

ABD’de de ben­zer bir an­la­yış var­dır. New York gibi bir­çok eya­let­te gay­ri­men­kul sa­tış­la­rı fi­ilen avu­kat­lar ta­ra­fın­dan yü­rü­tü­lür. Alıcı ve sa­tı­cı çoğu zaman bir­bir­le­riy­le değil, avu­kat­la­rı ara­cı­lı­ğıy­la ile­ti­şim kurar. Amaç ba­sit­tir: mil­yon­lar­ca do­lar­lık iş­lem­le­rin hu­ku­ki ha­ta­lar yü­zün­den risk al­tı­na gir­me­si­ni en­gel­le­mek.

Al­man­ya’da ise sis­tem fark­lı­dır ama man­tık ay­nı­dır. Gay­ri­men­kul sa­tış­la­rı no­ter­ler ta­ra­fın­dan ha­zır­lan­mış resmi söz­leş­me­ler­le ger­çek­leş­ti­ri­lir. Noter yal­nız­ca bir imza me­mu­ru de­ğil­dir; ta­raf­la­rı hu­ku­ki açı­dan bil­gi­len­dir­mek ve iş­le­min hu­ku­ka uy­gun­lu­ğu­nu de­net­le­mek­le yü­küm­lü­dür.

Gö­rül­dü­ğü gibi ge­liş­miş hukuk sis­tem­le­rin­de gay­ri­men­kul sa­tış­la­rı hiç­bir zaman yal­nız­ca idari bir işlem ola­rak gö­rül­mez. Çünkü or­ta­da çoğu in­sa­nın ha­ya­tın­da­ki en büyük ya­tı­rım var­dır.

Tür­ki­ye’de ise sis­tem uzun yıl­lar­dır hız üze­ri­ne ku­ru­lu­dur. Tapu iş­lem­le­ri­nin kısa sü­re­de ta­mam­lan­ma­sı el­bet­te bir avan­taj­dır. Ancak bu hız, hu­ku­ki gü­ven­li­ğin önüne geç­ti­ğin­de sis­tem kı­rıl­gan hale gelir. Ni­te­kim son yıl­lar­da sahte ve­kâ­let­na­me do­lan­dı­rı­cı­lık­la­rı, miras an­laş­maz­lık­la­rı ve satış son­ra­sı açı­lan da­va­lar bu kı­rıl­gan­lı­ğın en açık gös­ter­ge­si­dir.

Ta­pu­da avu­kat zo­run­lu­lu­ğu ge­ti­ril­me­si tam da bu ne­den­le önem­li­dir.

Bir avu­ka­tın sü­re­ce dahil ol­ma­sı yal­nız­ca bir imza atıl­ma­sı an­la­mı­na gel­mez. Avu­kat satış söz­leş­me­si­ni in­ce­ler, ta­raf­la­rın hak­la­rı­nı korur, ta­şın­ma­zın hu­ku­ki du­ru­mu­nu araş­tı­rır ve risk­li du­rum­lar­da iş­le­mi dur­du­ra­bi­lir. Bu de­ne­tim me­ka­niz­ma­sı as­lın­da yal­nız­ca alı­cı­yı değil sa­tı­cı­yı da korur.

El­bet­te bu dü­zen­le­me­nin ma­li­yet ya­ra­ta­ca­ğı söy­le­ni­yor. Ancak şu so­ru­yu sor­mak ge­re­kir: Mil­yon­lar­ca li­ra­lık bir ya­tı­rım ya­pı­lır­ken hu­ku­ki gü­ven­lik için öde­necek bir ücret ger­çek­ten bir yük müdür?

Bugün bir­çok insan bir konut satın alır­ken yıl­lar­ca kredi ödü­yor. Böyle bir ya­tı­rı­mın hu­ku­ki açı­dan gü­ven­ce al­tı­na alın­ma­sı, as­lın­da ek bir mas­raf değil, bir si­gor­ta ni­te­li­ğin­de­dir.

Tür­ki­ye’nin gay­ri­men­kul pi­ya­sa­sı son yıl­lar­da büyük bir eko­no­mik hacme ulaş­tı. Böy­le­si­ne büyük bir pi­ya­sa­yı yal­nız­ca hızlı işlem man­tı­ğıy­la yü­rüt­mek artık ye­ter­li de­ğil­dir. Güçlü bir hu­ku­ki de­ne­tim me­ka­niz­ma­sı­na ih­ti­yaç var­dır.

Ta­pu­da avu­kat zo­run­lu­lu­ğu işte bu ne­den­le bir bü­rok­ra­si değil, bir gü­ven­lik re­for­mu­dur.